Верховным Судом Российской Федерации вынесено Постановление (дело № 309-АД16-8799), в соответствии с которым условия кредитных договоров, запрещающие заемщику распоряжаться предметом ипотеки посредством сдачи его внаем, в безвозмездное пользование либо иного обременения его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора, являются незаконными и нарушают установленные законом права потребителя.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Таким образом, квартира как предмет ипотеки является имуществом, заложенным по договору об ипотеке.
Согласно ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, основное начало, характерное для частного права - свободное распоряжение гражданами и юридическими лицами, принадлежащими каждому из них, гражданскими правами, осуществление их по своему усмотрению. В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Действующим законодательством не предусмотрена возможность ограничения прав собственника на свободное распоряжение принадлежащим ему имуществом при заключении кредитного договора.
Указанное также регламентировано ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При таких обстоятельствах, условия кредитных договоров, запрещающие заемщику распоряжаться предметом ипотеки посредством сдачи его внаем, в безвозмездное пользование либо иного обременения его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора, ущемляют права потребителя, предусмотренные ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
За включение в кредитный договор условий, ущемляющих права потребителей, предусмотрена административная ответственность.
Таким образом, право залогодателя использовать по назначению имущество, заложенное по договору об ипотеке, не может быть ограничено договором.