В Управление Роспотребнадзора по Вологодской области поступают обращения потребителей, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей с вопросом о том, вправе ли ТСЖ на основании решения общего собрания собственников помещений ограничивать собственнику или иному лицу въезд на закрытую парковку.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ в ходе рассмотрения гражданского дела № 78-КГ17-80 разрешила данный вопрос, разъяснила следующее.
Собственники многоквартирного дома на общем собрании решили ограничить пользование общим земельным участком путем возведения автоматических шлагбаумов с дистанционным управлением, а также утвердили «Порядок пользования земельным участком».
Согласно данному порядку право въезда на территорию имеют только собственники помещений жилого дома на их личном автотранспорте. При этом владельцу электронного устройства запрещено использовать его для въезда на придомовую территорию других автомобилей, допуск на территорию спецтранспорта осуществляется диспетчером, автомобили допускаются на придомовую территорию диспетчером по согласованию с собственником помещения в жилом доме или его представителем. В случае нарушения установленного порядка, электронное устройство блокируется.
Один из собственников многоквартирного дома сдавал принадлежащую ему квартиру посторонним лицам, в связи с чем передал арендаторам пульты от шлагбаумов для проезда во двор дома. Указанное обстоятельство стало причиной блокировки (отключения) ТСЖ пультов с целью недопущения заезда во двор придомовой территории автомобилей, не принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме.
Данный собственник просил ТСЖ предоставить ему пульт дистанционного управления шлагбаумом, однако получил ответ, что электронное устройство заблокировано, и ему было предложено осуществлять заезд на территорию только по предварительному звонку диспетчеру.
Таким образом, фактически ТСЖ установило санкцию за нарушение порядка пользования земельного участком, что привело к запрету свободного въезда собственника к принадлежащему ему на праве собственности жилищу, а также ограничило парковку принадлежащего ему транспортного средства на придомовой территории. Тем самым ТСЖ создало препятствия, мешающие собственнику осуществлять правомочия по пользованию и распоряжению принадлежащей ему собственностью.
В силу положения статьи 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как следует из пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304 - 305 Гражданского кодекса РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.
Таким образом, решение ТСЖ по вопросу о запрете собственнику въезжать на придомовую территорию противоречит действующему законодательству, поскольку нарушает права и законные интересы гражданина как собственника помещения в многоквартирном доме на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.
Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома, как санкция за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком.
Тот факт, что «Порядок пользования земельным участком», утвержденный решением общего собрания собственников многоквартирного дома», не признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения.
Суды первой и апелляционной инстанции при рассмотрении спора должны были руководствоваться частью 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отметила, что приведенная правовая норма подлежит применению не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, к каковым относится «Порядок пользования земельным участком», утвержденный решением общего собрания собственников многоквартирного дома.